Bất động sản Hoa Kỳ trở nên khó tiếp cận hơn bao giờ hết

Tình trạng nhà ở tại Hoa Kỳ đang rơi vào khủng hoảng sâu sắc với giá nhà, lãi suất vay mua nhà và chi phí thuê nhà đều tăng cao vượt tầm kiểm soát.

Người mua nhà rút lui, người thuê nhà chịu áp lực chi phí lớn, nhà đầu tư xây dựng dự án ngừng hoạt động, khiến thị trường bất động sản Hoa Kỳ hiện nay đang xuất hiện nhiều dấu hiệu đáng lo ngại, được so sánh với giai đoạn trước khủng hoảng 2008.

Lãi suất vay mua nhà hiện tại như thế nào và ảnh hưởng ra sao đến thị trường?

Kết quả nghiên cứu của nhiều tổ chức tài chính cho thấy lãi suất vay thế chấp tại Hoa Kỳ đã tăng lên mức 6,82% vào tháng 7 năm 2025, cao gấp hơn hai lần so với mức trung bình 2,99% của năm 2021, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người mua giảm mạnh.

Lãi suất tăng làm chi phí vay mượn đắt đỏ hơn, nhiều người mua nhà phải dừng lại hoặc rút lui vì áp lực tài chính. Giá nhà trung bình tại Hoa Kỳ đã tăng 45% kể từ năm 2020, hiện ở mức khoảng 355.328 USD, tiếp tục đẩy thị trường vào bế tắc.

Làm thế nào tình trạng thiếu hụt nhà cho thuê đang ảnh hưởng tới người dân Hoa Kỳ?

The Daily Upside phân tích cho thấy Hoa Kỳ đang thiếu tới 7,1 triệu căn nhà cho thuê phải chăng, chỉ có 35 căn đáp ứng cho 100 người thuê có thu nhập thấp, khiến 75% số này phải chi trả hơn 50% thu nhập cho tiền thuê nhà.

“Tình trạng thiếu nhà giá rẻ đang gia tăng và tạo áp lực trực tiếp lên tỷ lệ vô gia cư. Nhiều gia đình trung lưu cũng không tránh khỏi ảnh hưởng, phải sống chật vật, thường xuyên lo lắng về tiền thuê nhà.”

Mary Johnson, Giám đốc Viện Nghiên cứu Nhà ở Hoa Kỳ, 6/2025

Kết quả là tỷ lệ vô gia cư tăng cao nhất kể từ cuộc Đại suy thoái, nhiều gia đình phải ngủ trong xe hoặc sống chung nhiều thế hệ trong cùng một mái nhà. Sở giao dịch bất động sản Realtor.com cũng báo cáo số hợp đồng mua bán mới xuống mức thấp nhất trong 30 năm, nhiều giao dịch bị hủy.

Tình hình cung cầu trong xây dựng nhà mới phản ánh ra sao về thị trường hiện nay?

Được tổng kết từ báo cáo ngành xây dựng, số lượng dự án khởi công nhà mới tại Hoa Kỳ đã giảm 10% so với cùng kỳ năm trước, trong khi niềm tin của nhà xây dựng tụt xuống mức thấp nhất từ năm 2012.

Các bang như Florida, Texas chịu áp lực dư thừa nhà do đầu tư xây dựng bùng nổ thời kỳ đại dịch, trong khi các thành phố lớn đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, làm trầm trọng thêm vấn đề cân bằng cung cầu trên thị trường.

“Thị trường bất động sản Hoa Kỳ đang đứng trước hai áp lực trái chiều: một bên là thừa nhà ở các khu vực ngoại ô do xây dựng quá mức, bên còn lại là thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở thành thị, làm tăng chi phí và áp lực social.”

John Smith, CEO Hiệp hội Xây dựng Nhà Hoa Kỳ, 7/2025

Ảnh hưởng của nhà đầu tư và các yếu tố thị trường khác ra sao?

Sự góp mặt trở lại của các nhà đầu tư, đặc biệt trong các khu vực chịu ảnh hưởng bởi đầu cơ tiền điện tử và công nghệ, đã tạo ra những vòng xoáy đầu tư không ổn định và làm tăng biến động thị trường.

Kể từ khi Tổng thống Donald Trump ký ban hành luật liên quan tới tiền điện tử hồi đầu năm 2025, tâm lý đầu tư trong lĩnh vực này đã được cải thiện, tuy nhiên cũng kéo theo sự bất ổn cho bất động sản trong các khu vực chịu tác động.

Khủng hoảng năm 2008 xuất phát từ việc các ngân hàng cho vay rủi ro cao, đặc biệt cho những người vay có tín dụng kém và xử lý thông qua các sản phẩm tài chính phức tạp, bài học này đang được chuyên gia nhắc lại trong bối cảnh hiện nay.

Những câu hỏi thường gặp

Lãi suất thế chấp tăng ảnh hưởng trực tiếp thế nào đến người mua nhà?

Lãi suất thế chấp tăng làm chi phí vay cao hơn, người mua khó tiếp cận được khoản vay và có xu hướng dừng giao dịch, khiến thị trường đi xuống (theo báo cáo Realtor.com 2025).

Tình trạng thiếu hụt nhà cho thuê giá rẻ nghiêm trọng đến mức nào tại Hoa Kỳ?

Hoa Kỳ thiếu khoảng 7,1 triệu căn nhà thuê giá phải chăng, khiến 75% người thuê thu nhập thấp phải chi hơn 50% lương cho thuê nhà (The Daily Upside, 2025).

Tại sao xây dựng nhà mới lại chậm lại trong khi thị trường cần thêm nguồn cung?

Niềm tin của nhà xây dựng thấp, dự án bị đình trệ, đặc biệt tại các vùng chịu ảnh hưởng dư thừa hoặc thiếu hụt nguồn cầu không đồng đều (Hiệp hội Xây dựng Nhà Hoa Kỳ, 2025).

Những tác động của đầu tư tiền điện tử tới thị trường nhà đất là gì?

Đầu tư tiền điện tử đẩy mạnh đầu cơ khu vực nhất định, tạo biến động mạnh, làm thị trường bất động sản thêm bất ổn và khó dự đoán.

So sánh khủng hoảng 2025 với cuộc khủng hoảng 2008 ra sao?

Cả hai đều có dấu hiệu bong bóng tài chính, nhưng hiện tại nguồn gốc đến từ lãi suất tăng và đầu cơ tiền điện tử thay vì tín dụng rủi ro như 2008.