Thị trường bất động sản Trung Quốc sụp đổ: Rốn của sự tuyệt vọng
Thị trường nhà đất Trung Quốc chao đảo, không còn ai đủ sức kéo dài đà suy thoái. Nhà phát triển gặp khó khăn, người mua thiếu vắng, và dân số giảm sút nhanh chóng.
Cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc không bắt nguồn từ năm nay. Từ cuối 2020, thị trường liên tục lao dốc. Hiện nay, nguyên nhân chủ yếu là yếu tố cơ cấu dân số: ít người sống để mua hoặc thuê nhà mới. Điều này dẫn đến tồn kho căn hộ trống rỗng, giảm mạnh các giao dịch mua bán và ngành bất động sản đang rơi vào vòng xoáy khủng hoảng không hồi kết.
Các số liệu kinh hoàng. Goldman Sachs Dự đoán rằng nhu cầu nhà ở mới tại các thành phố lớn chỉ còn dưới 5 triệu căn/năm, giảm từ con số 20 triệu vào 2017. Tình hình này phản ánh rõ ràng sự thu hẹp của thị trường nhà đất, chìm trong bão giảm phát kéo dài.
Tăng trưởng dân số sụt giảm ảnh hưởng sâu rộng
Dân số Trung Quốc dự kiến sẽ giảm xuống dưới 1,39 tỷ vào năm 2035, so với mức 1,41 tỷ hiện tại. Theo Tianchen Xu, nhà kinh tế cao cấp của Economist Intelligence Unit, nguyên nhân chủ yếu là tỷ lệ sinh thấp, cộng với số người chết tăng do lão hóa dân số.
Goldman Sachs cảnh báo rằng, mỗi năm trong thập kỷ này, nhu cầu nhà sẽ giảm khoảng 5 trăm nghìn căn, và con số này sẽ còn tệ hơn trong thập kỷ 2030, với thiếu hụt khoảng 1,4 triệu giao dịch mỗi năm. Ngược lại, trong thập niên 2010, dân số tăng đã đóng góp thêm 1,5 triệu căn/năm, nhưng giờ đây mọi thứ đã đảo chiều.
Chính phủ Trung Quốc đã cố gắng giải quyết bằng cách bãi bỏ chính sách một con vào 2016. Các chính sách khuyến khích sinh đẻ với tiền thưởng và ưu đãi cũng không mang lại hiệu quả rõ rệt. Tỷ lệ sinh giảm tiếp, nhiều trẻ em chần chừ lập gia đình, lựa chọn sự nghiệp hoặc không quan tâm đến việc sinh con nữa.
Ảnh hưởng rõ rệt nhất là số lượng trường học giảm đáng kể. Trong hai năm qua, gần 36.000 trường mầm non đóng cửa, hơn 10 triệu học sinh mẫu giáo biến mất khỏi hệ thống giáo dục quốc gia.
Số lượng trường tiểu học giảm gần 13.000 từ 2022 đến 2024, kéo theo giảm cầu về nhà ở dựa trên yếu tố giáo dục, từng đẩy giá nhà tăng trong các khu vực trung tâm. Thời kỳ những căn hộ gần trường có giá trị đã qua, các nhà đầu tư và chủ nhà giờ đây phải điều chỉnh kỳ vọng.
Một phụ huynh ở Bắc Kinh chia sẻ rằng cô đã mua căn hộ hai năm trước gấp đôi giá trung bình của thành phố, nhằm đảm bảo cho con vào trường công lập tốt. Nhưng hiện tại, giá trị căn hộ giảm 20%, phù hợp với dữ liệu của Wind Information về số lượng tuyển sinh lớp một trong 2023 đạt đỉnh hai thập kỷ trước đợt giảm mạnh nhất trong năm 2024.
Giá nhà lao dốc, càng không người mua
Thị trường bất động sản không phục hồi kể từ cơn sạn bắt đầu cuối 2020. Các biện pháp can thiệp của chính phủ, từ trung ương đến địa phương, chỉ mang lại hiệu quả rất hạn chế. Từ tháng 9 năm ngoái, các biện pháp điều chỉnh đã được triển khai, nhưng giá nhà mới vẫn giảm mạnh, theo Dự đoán của Larry Hu, trưởng bộ phận kinh tế Trung Quốc tại Macquarie. Đó là hai năm liên tiếp giá giảm.
Doanh số bán nhà mới cũng đi xuống nhanh chóng. Trong nửa tháng đầu của tháng này, tổng số giao dịch tại 30 thành phố lớn giảm 11% so với cùng kỳ năm trước, mức giảm còn trầm trọng hơn tháng 5. Các biện pháp hỗ trợ thị trường vẫn chưa đủ để giữ vững niềm tin, theo Hu.
Goldman Sachs dự đoán rằng, tốc độ đô thị hóa sẽ chậm lại trong vài năm tới, khiến triển vọng tăng trưởng ngành bất động sản teo đi. Wu đồng tình, cho biết tác động của bão dân số kỳ này không thể thể hiện rõ ràng qua một sớm một chiều. Nó sẽ kéo dài nhiều thập kỷ, nhưng vẫn còn hy vọng một phần dựa vào xu hướng đô thị hóa tiếp tục và nhu cầu nâng cấp nhà ở.
