Giám đốc điều hành của Harrison Street, Christopher Merrill, nói rằng lạm phát có thể kéo dài ‘trong thập kỷ tới’

(Nhấp chuột ở đây để đăng ký nhận bản tin Phân phối Alpha mới.)

Trong lời khai của mình trước ủy ban Ngân hàng, Nhà ở và Đô thị Thượng viện hôm thứ Ba, Chủ tịch Fed Powell cho biết lạm phát “sẽ không để lại dấu ấn vĩnh viễn.” Nhưng một nhà đầu tư cho rằng lạm phát có thể ở đây để duy trì.

Christopher Merrill là người đồng sáng lập kiêm Giám đốc điều hành của Harrison Road và nhận thấy mức độ liên tục của việc tăng giá trước mắt khi công ty của ông tập trung vào bất động sản định hướng theo nhân khẩu học, chẳng hạn như nhà ở cho sinh viên và nhà dưỡng lão. Bất chấp những thách thức mà các phân khúc này phải đối mặt trong đại dịch, Harrison Avenue vẫn có thể thu về thêm 7 tỷ đô la vào năm ngoái, đưa AUM lên 39 tỷ đô la.

Merrill đã ngồi lại với Leslie Picker để thảo luận về chiến lược của anh ấy đã tồn tại như thế nào trong những năm qua và tại sao anh ấy cho rằng lạm phát có thể kéo dài trong một thập kỷ.

(Dưới đây đã được chỉnh sửa để có độ dài và rõ ràng.)

Người chọn Leslie: [Your] chiến lược, nó đã vượt qua cuộc khủng hoảng tài chính, nó tồn tại COVID, mặc dù, trong một thời gian ở đó, có một số hoạt động gián đoạn trong các viện dưỡng lão và trường đại học. Nhưng lạm phát thì sao? Còn về môi trường kinh tế vĩ mô hiện tại đang cảm thấy không chắc chắn này thì sao? Bạn có nghĩ rằng lạm phát ở đây để duy trì? Và điều đó ảnh hưởng như thế nào đến danh mục đầu tư của bạn?

Christopher Merrill: Tôi nghĩ rằng đối với một, những mức nhất định mà chúng ta đang thấy ngày nay, tôi cho rằng sẽ có, khi chúng ta thấy những cải tiến trong chuỗi cung ứng, tôi nghĩ rằng chúng ta sẽ thấy một số trong những con số đó sẽ xuất hiện một chút. Nhưng vâng, tôi nghĩ rằng điều đó là thận trọng theo cách mà chúng tôi đang nghĩ về các doanh nghiệp mà người ta nên kỳ vọng mức lạm phát hiện tại trong danh mục đầu tư của họ trong tương lai. Và thẳng thắn mà nói, một trong những lợi ích là một phần lớn tài sản trong danh mục đầu tư của chúng tôi, chúng tôi có thể định giá lại. Tôi nghĩ rằng khi bạn đề cập đến nhận xét đó về số vốn mà chúng tôi đã đầu tư vào các loại tài sản của mình, phần lớn nó liên quan đến khả năng bảo vệ lạm phát được tích hợp bởi vì chúng tôi có thể định giá lại rất nhiều danh mục đầu tư của mình hàng tháng hoặc hàng năm.

Bộ chọn: Điều đó có nghĩa là gì bởi giá bán lại? Điều đó có nghĩa là tăng tiền thuê nhà, về cơ bản?

Merrill: Có, theo nhiều cách nó làm được. Nó có nghĩa là tăng giá thuê, phù hợp hơn với thị trường. Nếu chúng ta đang xây dựng một tài sản, đó thực sự sẽ là cơ hội để điều chỉnh nó với các nguyên tắc cơ bản của thị trường hiện tại. Chúng tôi đang thấy nhu cầu tăng lên rất nhiều. Nguồn cung gần đây đã giảm rất nhiều. Vì vậy, thực sự, nó đang kiểm soát sự cân bằng cung cầu đó. Và khả năng, một lần nữa, định giá lại ở khía cạnh doanh thu, thực sự sẽ giúp bảo vệ khỏi áp lực lạm phát đối với các loại tài sản này.

Bộ chọn: Bạn đã làm điều đó? Hãy cho chúng tôi biết bức tranh lạm phát hiện nay trông như thế nào.

Merrill: Tôi nghĩ chúng ta đang nhìn thấy nó. Cảm giác tốt nhất đối với chúng tôi là một vài điều. Khi bạn nhìn vào danh mục đầu tư tự lưu trữ của chúng tôi, chúng tôi thấy hiện tại có rất nhiều mức tăng hàng tháng. Chúng tôi đã thấy mức tăng 6% -7% hàng tháng trong không gian lưu trữ. Sau đó, bạn lấy nhà ở dành cho người cao tuổi, đó là lĩnh vực mà mọi người đều rất lo ngại về việc thoát khỏi, hoặc, thực sự là nơi bắt đầu của đại dịch. Chúng tôi có một chút trái ngược, bởi vì chúng tôi thấy các nguyên tắc cơ bản, chúng tôi thấy dữ liệu. Và bây giờ là quý 3 chứng kiến ​​sự hấp thụ lớn nhất từ ​​trước đến nay ở phân khúc nhà ở cao cấp. Vì vậy, tôi nghĩ những gì bạn đang thấy là rất nhiều loại tài sản này thực sự có nhân khẩu học cơ bản dựa trên nhu cầu. Chúng tôi đang thấy tỷ lệ lấp đầy cao trong nhà ở sinh viên, chúng tôi đang thấy tỷ lệ lấp đầy cao trong văn phòng y tế, danh mục khoa học đời sống của chúng tôi. Tôi nghĩ nó thực sự là về các loại tài sản mà chúng tôi tham gia. Nhưng đối với chúng tôi, nhân khẩu học của những tài sản dựa trên nhu cầu này mà chúng tôi nghĩ = điềm báo trong môi trường hiện tại.

Bộ chọn: Điều đó có nghĩa là gì, về mặt vốn để hoạt động? Bạn đã huy động được gần 7 tỷ đô la trong năm nay, bạn phải chi tiêu số tiền đó ở một nơi nào đó. Lạm phát có khiến bạn tạm dừng hơn về việc đầu tư vốn đó vào hoạt động không? Hoặc với sự không co giãn theo giá mà bạn đã đề cập về các bất động sản mà bạn đang mua, điều đó có làm cho việc bỏ vốn vào hoạt động ngay bây giờ hấp dẫn hơn không?

Merrill: Chúng tôi thật may possibly mắn khi cơ hội đầu tư là rất lớn, tôi nghĩ rằng chúng tôi sẽ đầu tư lên tới 13 tỷ đô la vào bất động sản và tài sản bất động sản trong năm nay, cả Bắc Mỹ và Châu Âu. Và phần lớn trong số đó là có những người chắc chắn đã nhấn nút tạm dừng, có thể ngồi bên lề khi họ phân loại một số tài sản truyền thống hiện có của họ. Chúng tôi thực sự chưa bao giờ đầu tư vào lĩnh vực bán lẻ, khách sạn, văn phòng, chúng tôi luôn tập trung nhiều hơn vào khía cạnh nhân khẩu học của mọi thứ. Vì vậy, đối với chúng tôi, chúng tôi cho phép chúng tôi nhìn về phía trước và chúng tôi đang chơi một trò chơi dài hơi. Đối với chúng tôi, đó là về nhân khẩu học, không phải là cố gắng tính thời gian của thị trường.

Những thách thức thực sự, những lớp tài sản này mà chúng ta đang tham gia, trong không gian giáo dục, chăm sóc sức khỏe, khoa học đời sống, chúng thật khó tiếp cận. Và vì vậy chúng tôi đã làm việc chăm chỉ, tạo ra một hào quang xung quanh công việc kinh doanh của chúng tôi cho những mối quan hệ này. Và bây giờ rất nhiều người đang thực sự cố gắng tìm cách tiếp cận các loại tài sản này, bởi vì họ thấy khả năng phục hồi của chúng.

Bộ chọn: Cơ hội lớn nhất hiện nay ở đâu?

Merrill: Đó là một trong những khó khăn. Nó giống như cố gắng chọn đứa con của tôi mà tôi thích nhất. Tôi nghĩ đối với chúng tôi, giáo dục, chăm sóc sức khỏe là nơi chúng tôi tập trung vào với tư cách là một công ty. Chúng tôi nghĩ rằng có những cơ hội tuyệt vời để mở rộng các mối quan hệ của mình. Chúng tôi đang thực hiện một số quan hệ đối tác công-tư với các trường đại học và hệ thống y tế. Chúng tôi đang đầu tư rất nhiều vào lĩnh vực khoa học sự sống. Chúng tôi đang nhìn thấy những cơ hội tuyệt vời trong các trung tâm dữ liệu, trong lĩnh vực kỹ thuật số. Chúng tôi cũng đang phát triển – chúng tôi có chiến lược cơ sở hạ tầng xã hội – chúng tôi đang phát triển danh mục đầu tư tái tạo của mình, đầu tư vào năng lượng gió, năng lượng mặt trời, thủy điện và năng lượng cấp huyện. Và điều tốt đẹp đối với chúng tôi là, bạn biết đấy, một lần nữa, với tư cách là một nhà đầu tư nhân khẩu học, nhà đầu tư dựa trên nhu cầu, đây là những chủ đề toàn cầu. Vì vậy, chúng tôi đã mở rộng kinh doanh sang Canada. Và chúng tôi cũng đã mở rộng sang Châu Âu trong các phân khúc này.

Bộ chọn: Bạn đã đề cập đến quan hệ đối tác công tư và công việc bạn đã làm với các trường đại học. Chúng tôi đang thấy rất nhiều sự thay đổi ở Washington khi được kích thích. Bạn có thấy bất kỳ cơ hội tiềm năng nào cho mình trên mặt trận đó, cho dù đó là thông qua cơ sở hạ tầng hay tổng thể các hóa đơn chi tiêu?

Merrill: Tôi nghĩ khi bạn nhìn vào các hóa đơn chi tiêu, có những thứ cụ thể trong đó mà tôi nghĩ sẽ giúp ích một phần cho danh mục đầu tư của chúng tôi. Tôi nghĩ rằng việc chi tiêu cho băng thông rộng, những nâng cấp băng thông rộng sẽ là một điều tích cực cho hoạt động kinh doanh trung tâm dữ liệu của chúng tôi. Bạn đang thấy những cải tiến trong lưới điện. Tôi nghĩ rằng điều đó sẽ giúp truyền tải trong không gian tái tạo của chúng ta, bằng năng lượng mặt trời, bằng gió. Mặc dù vậy, tôi nghĩ rằng, thực sự ngoài dự luật, một trong những lợi ích mà chúng tôi thấy là chi tiêu 9 tỷ đô la cho công nghệ COVID mà chúng tôi đã thấy trong hơn một năm rưỡi qua. Đó thực sự là một sự thúc đẩy thực sự mạnh mẽ đối với rất nhiều người thuê khoa học đời sống của chúng tôi. Và tôi đoán kế hoạch xây dựng trở lại tốt hơn mà họ đang nói đến thực sự tập trung vào năng lượng tái tạo và một lần nữa, theo tôi, điều đó sẽ tập trung nhiều hơn vào danh mục năng lượng sạch của chúng tôi. Nhưng tôi đoán bức tranh thực sự lớn là, quay trở lại câu hỏi về lạm phát, là với việc chi tiêu nhiều tiền như vậy, quan điểm của bạn về lạm phát là gì? Và đó là lý do tại sao chúng tôi nghĩ rằng sẽ có một số lạm phát trong tương lai gần vì kích thích này và rất nhiều vốn đang đổ vào hệ thống.

Bộ chọn: Nó thật thú vị. Không phải ai cũng cảm thấy như vậy. Trong tương lai, bạn có nghĩ rằng kích thích sẽ giữ cho lạm phát ở mức cao hoặc có khả năng xảy ra, và tôi sẽ hỏi bạn câu này, hãy tăng cao hơn từ đây?

Merrill: Tôi nghĩ trong thời gian tới, các con số đã ở mức khá cao nên tôi nghĩ rằng chúng ta sẽ thấy một số giảm dần ở đó. Tôi nghĩ điều đó là thận trọng – tôi đã nghe một số người nói rằng, trong vòng 12 tháng, sẽ không có chuyện lạm phát – tôi nghĩ rằng điều đó là thận trọng, khi bạn đang phân bổ danh mục đầu tư của mình, bạn đang nghĩ đến việc đầu tư, để giả định rằng sẽ có một mức độ lạm phát nào đó trong thời gian tới, và thực sự là trong thập kỷ tới, do chúng ta đang in bao nhiêu tiền trong hệ thống. Vì vậy, một lần nữa, tôi nghĩ cần thận trọng khi thực sự xây dựng danh mục đầu tư của bạn với dự đoán lạm phát. Tôi nghĩ rằng chúng ta đang thấy rất nhiều nhà đầu tư tăng cường phân bổ tài sản của họ vào các tài sản cứng hoặc bất động sản, và tài sản bất động sản mà tôi nghĩ, thay cho điều đó. Tôi nghĩ mọi người thấy rằng sẽ có một số áp lực trong những lĩnh vực này.