Bất ổn bất động sản của Trung Quốc vẫn tiếp diễn, thúc đẩy thị trường lo lắng

BẮC KINH – Cổ phiếu và trái phiếu bất động sản Trung Quốc biến động mạnh đang khiến các nhà đầu tư quan tâm – những tin tức này có thể khiến những rắc rối trong lĩnh vực này lan sang phần còn lại của nền kinh tế, S&P International Scores cho biết.

Trong khi sự sụt giảm của cổ phiếu Evergrande đã giảm bớt, thì sự biến động ở các công ty bất động sản khác của Trung Quốc vẫn tiếp tục trong tháng này.

Vào thứ Năm, cổ phiếu của Kaisa đã tăng 20% ​​trong một thời gian ngắn sau khi có tin tức rằng nó có thể ngăn chặn tình trạng vỡ nợ. Cùng ngày, một trái phiếu giao dịch tại Thượng Hải từ nhà phát triển Shimao đã giảm 30%, gợi nhớ đến đợt bán tháo mạnh trái phiếu của công ty hồi đầu tháng.

Charles Chang, giám đốc cấp cao và phụ trách xếp hạng doanh nghiệp tại S&P Global Rankings, cho biết: “Các tiêu đề có thể đánh trúng tâm lý và thúc đẩy sự lây lan”.

Rủi ro mà Chang đặt ra là các bản tin về các vụ vỡ nợ, hoặc thậm chí là khả năng vỡ nợ, có thể khiến người mua nhà Trung Quốc sợ hãi. Và nhu cầu cạn kiệt đó sẽ khiến các nhà phát triển ngừng kinh doanh, cùng với các công ty xây dựng và các nhà cung cấp khác làm việc với họ.

Sự đồng thuận giữa các nhà kinh tế là sự sụt giảm bất động sản được kiềm chế, vì nó được thúc đẩy bởi quyết định của chính phủ từ trên xuống nhằm hạn chế sự phụ thuộc vào nợ trong ngành bất động sản. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã tổng kết quan điểm này vào giữa tháng 10, gọi Evergrande là một trường hợp độc nhất và khẳng định sức khỏe tổng thể của lĩnh vực bất động sản.

Nhưng các nhà đầu tư ngày càng lo lắng về việc Bắc Kinh sẽ thực sự diễn ra cuộc đàn áp như thế nào. Tin tức về sự vỡ nợ của một nhà phát triển nhỏ hơn nhiều, Fantasia, và những rắc rối về tài chính ngày càng tăng giữa các nhà phát triển khác, bắt đầu làm trầm trọng thêm một đợt bán tháo mạnh.

Chỉ số Markit iBoxx cho trái phiếu bất động sản lợi suất cao của Trung Quốc đang bám vào mức tăng hàng tháng sau một vài tuần đầy biến động – bao gồm mức giảm gần 18% vào tháng 10 và giảm gần 11% vào tháng 9.

Jennifer James, giám đốc danh mục đầu tư và nhà phân tích thị trường mới nổi của Janus Henderson cho biết: “Đó là thời điểm thực sự cố gắng cho các nhà đầu tư ngay bây giờ, có lẽ nhiều hơn đối với các nhà đầu tư trái phiếu hơn là các nhà đầu tư cổ phiếu, bởi vì những gì chúng tôi đang thực sự theo dõi là sự chuyển đổi chính sách đang diễn ra trong thời gian thực” Các nhà đầu tư đã nói với CNBC vào đầu tháng này.

Thậm chí còn tồi tệ hơn đối với các nhà đầu tư tổ chức nước ngoài, thường thoải mái hơn khi nhận được thông báo chi tiết từ các công ty và nhà hoạch định chính sách, hệ thống của Trung Quốc có xu hướng dựa nhiều hơn vào các tuyên bố rộng rãi của chính phủ và tiết lộ thận trọng của công ty.

Sự thiếu rõ ràng này đã là một vấn đề lâu dài đối với việc đầu tư vào các tài sản liên quan đến Trung Quốc.

Thay vì các công ty đưa ra thông báo trong đợt bán tháo tồi tệ nhất vào đầu tháng này, James cho biết cô thường tìm hiểu về tình hình hoạt động của họ thông qua các bản tin, vài ngày hoặc vài tuần sau đó. Chúng bao gồm các cuộc họp với chính phủ.

James nói: “Tôi không chắc các cơ quan quản lý và nhà chức trách hiểu được thiệt hại mà điều này gây ra cho thị trường nước ngoài, bởi vì rất nhiều nhà đầu tư sẽ không quay trở lại.

Viện nghiên cứu Rhodium Group chỉ ra trong một ghi chú hôm thứ Ba rằng sự thiếu rõ ràng đã làm trầm trọng thêm tình hình.

Các nhà phân tích tại Rhodium Group cho biết: “Tín hiệu chính sách quan trọng nhất là một tín hiệu phi tín hiệu: không có quyết định rõ ràng về hành động cụ thể cần thực hiện để giải quyết tình hình của Evergrande và nguy cơ lây nhiễm trong lĩnh vực bất động sản,” các nhà phân tích tại Rhodium Team cho biết.

“Các quan chức đã đánh giá thấp mức độ nghiêm trọng của sự lây lan và mối quan tâm hệ thống, đưa ra những cam kết khó hiểu để ngăn chặn việc tính toán đầy đủ và cuối cùng tuyên bố rằng các quy tắc chính sách ban đầu gây ra căng thẳng tài sản đã bị hiểu sai”, nó nói.

Họ nói: “Nếu chính phủ có ý định xây dựng niềm tin vào định hướng cải cách tài chính, thì kết quả đã hoàn toàn ngược lại.

Đối với các nhà đầu tư bị bỏ rơi trong bóng tối, sự lo lắng tiếp theo có nghĩa là họ muốn bán hơn là tiếp tục đầu tư.

“Vấn đề là khi bạn có tác động thị trường vượt xa những gì bất kỳ ai có thể mong đợi một cách hợp lý vào đầu tháng 10, bạn phải bắt đầu hỏi, ‘Tác động vĩ mô là gì?'” Jim Veneau, người đứng đầu bộ phận thu nhập cố định, Châu Á tại AXA Financial commitment Managers, nói với CNBC vào đầu tháng này.

Các hậu quả kinh tế vĩ mô tiềm ẩn có thể là đáng kể.

Bất động sản và các ngành liên quan đến nó chiếm khoảng 1/4 nền kinh tế Trung Quốc.

Tài sản chiếm phần lớn tài sản của hộ gia đình.

Theo S&P, đất ở chiếm 85% doanh thu từ bán đất của chính quyền địa phương.

Theo Rhodium Group, việc bán đất cho các nhà phát triển mang lại nguồn thu quan trọng cho chính quyền địa phương vì họ không thể tạo ra đủ doanh thu từ thuế để chi trả cho tất cả các chi phí của mình.

Nhưng các chủ đầu tư sẽ không muốn mua nhiều đất như hiện nay, vì tâm lý tiêu cực của các nhà đầu tư khiến các công ty bất động sản khó có được nguồn vốn. Chu kỳ kinh doanh của các công ty bất động sản Trung Quốc chủ yếu dựa vào nguồn tài chính đủ để đảm bảo người tiêu dùng nhận được căn hộ mà họ đã trả trước khi hoàn thành.

Trái ngược với các ngành công nghiệp khác, các nhà phát triển Trung Quốc phụ thuộc nhiều hơn vào thị trường trái phiếu nước ngoài giúp họ tiếp cận với các nhà đầu tư nước ngoài.

Nhưng kênh tài trợ đó bắt đầu cạn kiệt khi tâm lý tiêu cực xung quanh các công ty bất động sản gia tăng do lo ngại rằng Evergrande – công ty nợ hơn 300 tỷ USD – có thể vỡ nợ.

Theo Dealogic, số lượng các giao dịch trái phiếu có lợi suất cao trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã giảm mạnh trong tháng 10, chỉ còn hai thương vụ, trị giá tổng cộng 352 triệu USD. Con số này giảm từ 1,62 tỷ đô la cho 9 giao dịch trong tháng 9 và mức cao nhất là 29 thương vụ trị giá 8,5 tỷ đô la trong tháng 1, dữ liệu cho thấy.

Những điều kiện tài chính eo hẹp đó phản ánh một môi trường tương đối thách thức đối với các nhà phát triển bất động sản để có được vốn ở đại lục.

“Rất nhiều điều dễ dàng có thể xảy ra thông qua tin nhắn,” James nói. “Ai đó có thể bước ra và nói: Đây là một phần rất quan trọng trong nền kinh tế của chúng tôi và chúng tôi sẽ luôn ủng hộ.”

Nhưng một trong những thông điệp mới nhất từ ​​Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc là thị trường bất động sản nhìn chung vẫn lành mạnh.

Do đó, Ting Lu, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Nomura, không mong đợi sự thay đổi trong giới hạn bất động sản sẽ đến ít nhất là cho đến mùa xuân.

– Weizhen Tan của CNBC đã đóng góp vào báo cáo này.